1. 차임과 보증금 증액이 가능할까?
계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 차임과 보증금을 각각 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다.
| 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) |
| 제6조의3(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. |
| 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. |
| 주택임대차보호법 제6조의3에 의한 갱신요구가 적용되지 아니한 사례 |
| <<판단>> 개정법은 제6조의3 제1항에 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”라는 규정(이하 ‘개정규정’이라고 한다)을 신설하였고, 개정법 부칙 제2조 제1항에 의하여 개정규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 15. 종료되는 이 사건 임대차계약에도 개정규정이 적용된다. 그러나 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020 6 9 법률 제17363호로 개정되어 2020 12 10 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 피고들이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 피고들이 위 기간 내인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다. |
<<결론>> 이 사건 임대차계약이 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것, 이하 ‘개정법’이라고 한다) 제6조의3에 의한 갱신요구로 갱신되었다는 이유로, 이 사건 임대차계약이 2020. 8. 15. 종료되었음을 전제로 임대차 목적물의 인도를 구하는 원고의 청구를 인용함 |
2. 월차임 전환시 산정 방법은?
계약기간 내 혹은 계약 갱신 시에 보증금을 월세로 전환할 경우 임차인의 동의가 반드시 필요합니다.
| 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) |
| 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 |
이 경우 전환율은 한국은행이 정한 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 비율을 기준으로 계산합니다.
이는 주택임대차보호법과 시행령에서 확인할 수 있습니다.
| 주택임대차보호법 시행령 |
| 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다 |
예시: 현재 기준금리가 0.5%, 대통령령으로 정하는 비율이 2%인 경우 연2.5%가 산정률이 됩니다. 보증금 1억원을 전환할 경우 250만원입니다. 이를 12로 나누면 월 20.8만원에 해당하는 금액으로 전환됩니다.
계약갱신요구권을 사용하였음에도 불구하고 차임과 보증금을 5%의 범위를 초과하여 증액하였다면 임차인은 그 초과분에 대하여 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 임대인은 이를 반환하여야 하는 것입니다.
| 법원이 판단한 보증금 전환 월세 사례 |
| <<사실관계>> 원고는 2020. 2. 14. 피고에게 보증금 중 80,000,000원을 반환하였다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율」 또는 「한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율」 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없는바(주택임대차보호법 제7조의2), 2020. 2. 현재 한국은행 기준금리 연 1.25%이고, 구 주택임대차보호법 시행령(2020. 9. 29. 대통령령 제31080호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항으로 정한 이율은 연 3.5%이다. |
| <<판단>> 따라서 피고는 원고에게 2020. 2. 14.부터 316,666원(= 80,000,000 × 4.75% × 1/12) 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다. 피고는 이에 대하여, 반환 보증금 80,000,000원에 해당하는 전환 월세 상당 부당이득금은 동시이행 항변권 또는 신의칙상 허용될 수 없다고 주장한다. 그러나 임대인으로서 원고의 이 사건 건물의 사용·수익 제공의무와 임차인으로서 피고의 보증금 1억 원 및 월세 250,000원 지급의무는 쌍무계약에 있어서 대가관계에 있는 급부와 반대급부에 해당하므로, 위 80,000,000원 및 월 250,000원에 해당하는 사용·수익에 따른 부당이득을 얻고 있는 것이어서, 위 주장은 이유 없다. (2020가단5064039) |
3. 임대인과 임차인간 임대료 조정 방법은?
임대료 5%의 상한 규정이 있다고 하여도 임대인이 임의로 임대료를 5% 까지 증액할 수 있는 것은 아닙니다.
계약서상 기존 임대료와 주변 임대계약의 시세를 조사하여 비교한 후 임대인-임차인간 상호 합의를 통하여 최종 임대료 조정안을 도출합니다.
아래의 순서를 참고하여 양당사자간 합의안을 도출합니다.
(1) 임대차계약서상의 기존 차임, 보증금 액수 확인
(2) 주변 임대차 계약 시세 조사
(3) 5% 증액 한도 내에서 주변 시세와 비교하여 적정한지 판단
(4) 임대인과 임차인 간 합의에 의하여 최종 임대료 금액 조정하기