사건 2021가단5013199 건물인도
원고 A
소송대리인 변호사 홍나리
피고 B
소송대리인 법무법인 대인
담당변호사 김기창
변론종결 2021. 11. 16.
판결선고 2021. 12. 21.
주문
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 2021. 1. 20.부터 별지 목록 기재 부동산 인도일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.
청구취지
주문과 같다.
이유
1. 기초사실
가. 원고는 2016. 12. 3. 피고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 임대차보증금 8억 원, 월차임 240만 원, 임대차기간 2017. 1. 20.부터 2년으로 정하여 임대하였다.
나. 원·피고는 2018. 11. 16. 임대차보증금은 그대로 두면서 월차임을 300만 원으로 증액하고, 임대차기간을 2021. 1. 19.까지로 연장하는 내용으로 위 임대차계약을 갱신하기로 합의하였다(이하 최초의 임대차계약과 갱신된 임대차계약을 합하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
다. 원고는 2020. 9. 말경부터 피고에게 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 공인중개사를 통하여 ‘원고의 실거주를 목적으로 피고와의 임대차계약을 갱신하지 않겠다’는 갱신거절의사를 표시하였고, 이러한 연락을 받은 피고는 2020. 11. 2. 카카오톡을 이용하여 임대차계약 조건을 변경해서라도 임대차기간을 2년 정도 연장하고 싶다며 원고에게 갱신요청을 하였다.
그러나 원고는 2020. 11. 5.자 카카오톡, 2020. 12. 2.자 내용증명 등을 통해 다시 실거주를 목적으로 한 갱신거절의사를 명확히 밝혔다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재 및 녹음 내용, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 임대차기간의 만료로 인하여 2021. 1. 19. 종료되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.
3. 피고의 계약갱신요구 주장에 대한 판단
가. 피고의 주장
임대인이 2020. 7.31. 법률 제17470호로 일부 개정되어 2020. 7.31.부터 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘개정 주택임대차법’이라 한다) 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 사유를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하려면 임대차계약 종료일 2개월 전까지 납득할만한 소명자료를 통하여 실거주 목적을 소명하여야 한다.
피고가 원고에게 이와 같은 실거주 목적의 소명자료를 제시하여 줄 것을 요구하였음에도 원고는 그러한 소명의무를 성실히 이행하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 피고의 2020. 11. 2.자 갱신 요구권 행사로 2023. 1. 19.까지 적법하게 갱신되었다.
나. 관련 규정 및 법리
(1) 개정 주택임대차법의 관련 규정 내용은 다음과 같다.
| 주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. ~ 7. (생략) 8. 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니 하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. ~ 3. (생략) 주택임대차보호법 부칙 (법률 제17470호, 2020. 7. 31.) 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. (이하 생략) 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결 한 경우에는 이를 적용하지 아니한다. |
(2) 개정 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호에서 정한 실거주 목적의 사유는, 다른 계약갱신요구 거절 사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와는 달리,
그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어 임차인 입장에서는 이를 용이하게 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어, 다른 계약갱신요구의 거절 사유와 동일한 정도의 판단기준 내지는 입증이 요구된다고 보기는 어렵다고 할 것이다.
나아가 개정 주택임대차법 제6조의3 제5항에서는 같은 조 제1항 제8호의 사유로 계약갱신을 거절하였음에도 정당한 사유 없이 임대인이 제3자에게 임대차목적물을 임대한 경우에 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도의 규정을 두어 표면적으로만 실거주 목적을 내세운 경우뿐 아니라 정당한 사유 없이 실거주를 하지 아니한 경우에도 사후적으로 책임을 지도록 함으로써 임차인을 보호하고 있다.
이러한 점과 개정 주택임대차법 제6조의3의 도입 취지, 규정 체계 및 내용 등에 비추어 보면, 임대인이 계약갱신요구를 거절할 당시 임대인이 내세운 갱신거절사유인 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 임대인으로서는 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 목적을 사유로 하여 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고,
이와 같이 임대인이 내세운 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 있다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점에 대하여는 임차인이 이를 주장·입증할 책임을 부담한다고 봄이 상당하다.
(3) 개정 주택임대차법 제6조의3 규정 신설로 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 취지는, 임차인의 안정적인 주거기간을 보장하면서도 임대인의 사유재산권 제한 사이의 형평을 도모하기 위하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수를 1회로 제한함으로써 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장하는 데에 있다.
다만, 개정 주택임대차법은 부칙 제2조 제1항은 개정 주택임대차법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속중인 임대차에 대하여도 위 개정 규정을 적용하도록 규정하고 있으므로, 개정 주택임대차법 시행 전에 이미 갱신이 되어 존속중인 임대차계약의 경우에도 적용된다.
다. 피고의 주장에 대한 판단
우선, 앞서 본 사실관계에 의하면 이 사건 임대차계약에도 임차인의 계약갱신 요구권행사에 관한 개정 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제2항이 적용됨은 명백하다.
다음으로 원고의 갱신거절사유가 존재하는지에 대하여 본다.
앞서 본 사실관계를 앞서 본 규정 내용 및 법리에 비추어보면, 이 사건 임대차계약은 원고가 실거주 목적을 이유로 갱신거절 의사표시를 한 이상 피고의 계약갱신요구권 행사에도 불구하고 임대차기간은 연장되지 않았다고 봄이 상당하고, 피고가 제시하는 사정만으로는 원고의 실거주를 목적으로 하는 이 사건 임대차계약의 갱신거절이 실제 거주하지 않을 것임에도 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다.
라. 소결론
그렇다면, 이 사건 임대차계약은 2021. 1. 19. 기간만료로 인하여 적법하게 종료되었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도하고, 그 종료일 다음날인 2021. 1. 20.부터 이 사건 아파트 인도일까지 약정 월차임 상당액인 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 부당이득액으로 지급할 의무가 있다.
4. 결론
따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김상근