1. 임대인 보증금반환의무와 임차인 주택반환의무 중 누가 먼저 해야하나?
민법에 따르면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다.
그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 않고 자신의 채무가 변제기에 있는 경우에는 거절할 수 없습니다. 그러므로 자신의 채무를 이행하여야만 합니다.
| 민법 |
| 제2관 계약의 효력 제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. |
임대차 기간이 만료되면 임차인은 주택을 반환하여야 합니다. 반대로 임대인의 경우는 주택의 반환과 동시에 보증금을 반환하여야 하는 것입니다.
만약 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에 임차인은 계속해서 주택에 점유, 거주할 수 있습니다. 이 경우에 월차임은 부담해야 합니다. 다만 보증금 반환 의무 지체로 인한 손해는 배상하지 않는 것입니다.
| (참고) 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부 – 부정 |
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. |
2. 임대인의 수선의무 범위는?
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 임차인이 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 민법 제623조에서 규정하고 있습니다.
| 민법 |
| 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. |
이를 ‘임대인의 수선의무’라고 합니다. 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.
목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.
그러나 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다.
그 기준이 헷갈린다면 아래의 대법원이 판시한 사례를 참고하여 검토해볼 수 있습니다.
3. 임대인의 수선의무 사례
| 임대인의 수선의무의 범위 vs 임차인의 수선의무 범위 |
| 원래 이 사건 건물은 이미 일반 백화점으로 사용되고 있다가 임대목적을 백화점으로 하여 원고에게 임대된 것인데, 원고는 이 사건 건물을 의류전문 백화점으로 개조하는 과정에서 이 사건 개·보수공사를 시행하였다는 것인바, 그 중에는 이 사건 건물의 안정성을 확보하기 위한 대규모 공사와 같이 임대인의 임대차 목적물 수선의무의 범위에 속하는 것도 있겠으나, 그 밖에 발전기, 승강기, 에스컬레이터의 설치공사와 같이 구체적 결합상태에 따라서는 그 결과물이 임대차 목적물에 완전히 부합되지 않고 별개의 물건으로 남아 있거나 임차인이 그 권원에 의하여 부속시킨 것으로서 임차인인 원고의 소유로 남아 있을 가능성이 있는 공사 부분과, 설계, 계단 및 외부바닥공사, 영업창고 및 직원식당의 개·보수공사, 전기시공, 냉온수기공조설비공사, 소방·가스설비공사와 같이 그 결과물이 임대차 목적물의 구성 부분이 된다 하더라도 구체적인 시공내용, 전후 사용관계에 따라서는 그 공사가 임차목적물을 개량하거나 그 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니라 사용자의 주관적 용도에 기여하는 공사에 불과하여 임대인의 수선의무의 범위에 속하지 않는 공사라고 볼 여지가 있는 공사 부분 등도 포함되어 있음 ( 98두18053 ) |
| 곰팡이가 발생하여 임대인의 수선의무가 발생한 사례 |
| 가. 원고의 주장 이 사건 빌라에 곰팡이가 발생하는 등 극심한 하자가 있어 피고에게 수선을 요구하였으나, 피고는 이를 방치하여 민법 제623조에서 정한 임대인의 의무를 이행하지 않았다. 이로 인하여 임차목적물인 이 사건 빌라의 사용이 제한되었으므로, 월 차임 600,000원 중 400,000원 상당이 감액되어야 한다. 따라서 피고는 원고에게 2015년 12월부터 2017년 2월까지 총 15개월의 차임 감액분 6,000,000원(= 400,000원 × 15개월)을 반환하여야 한다. |
| 나. 판단 1) 임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급 의무는 상호 대응관계에 있는 것이므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는바(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332,13349 판결 참조), 위 인정사실에 의하면, 피고는 원고로부터 지급받은 차임 중 이 사건 빌라의 사용수익이 제한된 비율에 해당하는 만큼의 차임은 이를 원고에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 봄이 상당하다. 2) 앞서 든 각 증거와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 이 사건 빌라의 면적, 구조 및 용도, 이 사건 빌라에 발생한 곰팡이의 정도 등을 종합하면 이 사건 빌라의 사용수익이 제한된 비율은 40%로 봄이 상당하다. 한편, 원고가 2016년 3월부터 차임을 피고에게 지급하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고는 2015년 12월부터의 차임 감액분의 반환을 구하고 있으므로, 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 2015년 12월부터 2016년 2월까지 3개월 차임의 감액분 720,000원(= 600,000원 × 3개월 × 40%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3) 따라서 피고는 원고에게 720,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2017. 5. 8.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결선고일인 2018. 4. 27.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. |
| 누수, 보일러 하자가 발생하여 임대인의 수선의무가 발생한 사례 |
| 사실관계 원고는 피고에게 2017. 7. 27.경 위 임차보증금 7,000만 원을 지급한 다음 이 사건 건물에 입주하고자 하였으나 위 건물의 안방 바닥에 누수가 발생되어 있어 입주를 하지 못하였고, 피고는 2017. 8. 3.경 공사업체를 불러 안방의 누수 하자를 보수하는 공사를 하였으며, 원고는 위 공사가 끝난 2017. 8. 13.경 이 사건 건물에 입주하였다. 그런데 원고의 입주 후에도 이 사건 건물의 안방뿐만 아니라 작은방 2개에 보일러 배관상 문제 등으로 인해 누수가 발생되었고, 화장실에 설치된 방열기(라디에이터)에도 노후화로 인한 하자가 발생되었다. 이에 원고는 피고에게 휴대폰 문자메시지를 통해 이 사건 건물의 누수에 대한 수리를 요청하였으나 피고가 응하지 않자, 2017. 10. 24.경 피고에게 “방바닥의 배관, 화장실 전열기 노후화로 인해 안방, 작은방 2개 모두 누수가 발생하여 거주할 수가 없으므로, 2017. 11. 3.까지 배관 및 화장실 라디에이터(방열기)를 수리해 줄 것을 독촉하고, 위 기일까지 수리를 해주지 않으면 2017. 11. 4.자로 이 사건 임대차계약을 해지한다“는 내용이 담긴 내용증명을 보냈고, 위 내용증명은 2017. 10. 27.경 피고에게 송달되었다. |
| 판단 1) 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용 수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조). 2) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물은 노후화 내지 보일러 배관상의 문제로 인해 원고가 입주할 무렵부터 방바닥에 누수가 발생되었고 그로 인해 원고가 임차목적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 위 건물을 제대로 사용·수익할 수 없었기 때문에 2017. 10. 24.경 피고에게 상당한 기간을 정하여 누수하자에 대한 보수를 요청하였음에도 불구하고, 피고는 이 사건 소장부본을 송달받기 전까지 이 사건 건물에 문제가 없다며 누수로 인한 이 사건 건물의 수선의무를 이행하지 않아 민법 제623조에서 정한 임대인의 의무를 불이행하였고, 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 2017. 11. 24. 피고에게 송달됨으로써 위 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다. 3) 따라서 피고는 원고로부터 이 사건 건물을 인도받음과 동시에, 원고에게 임차보증금 70,000,000원을 반환할 의무가 있다 (피고는 이 사건 소 제기 후인 2017. 12. 5. 답변서를 제출하면서 이 사건 건물에 대한 수리를 해주겠다고 하였음에도 원고가 무조건 임차보증금을 반환하라고 하여 부당하다는 취지의 주장을 하나, 이 사건 소장부본을 송달받기 전까지 피고가 임대인으로서의 수선의무를 이행하지 않았음이 위에서 본바와 같고, 2017. 11. 24. 이 사건 임대차계약이 해지된 후 피고가 수선의무를 이행하겠다는 의사는 위 임대차계약의 해지에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없다). (2017가단7400) |