1. 주택임대차보호법상 ‘임대차 기간’ 설명
주임법에 따르면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.
다만 임차인의 경우, 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
| 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) |
| 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. |
위 주임법에서 정한 기간에 관한 규정은 신규계약, 갱신계약을 불문하고 적용됩니다.
2. 일시사용을 위한 임대차란?
가. ‘일시사용’ 판단 방법
그러나 ‘일시사용을 위한 임대차’는 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 주의하여야 합니다.
| 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) |
| 제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. |
일시사용이 명백한 단기의 임대차 계약은 주택임대차보호법이 적용되지 않고, 일시사용의 명백성은 구체적 사정을 고려하여 판단합니다(서울동부 1994.9.28. 94가단28353, 수원지법 2002.3.29., 2001가합4107).
나. 일시사용 임대차 사례 모음
| 일시사용을 위한 임대차에 해당하는 사례 (1) (2017가단8364) |
| 가. 당사자의 주장 피고는, 원고와 피고가 2016. 10. 12.에 새로이 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 주택임대차보호법 상 2년 미만의 기간을 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주하므로, 이 사건 임대차계약은 2년간 보호받아야 하고, 따라서 이 사건 임대차계약이 종료되지 아니하였다고 주장하고, 이에 대하여 원고는, 이 사건 임대차계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차보호법의 적용 대상이 아니라고 주장한다. |
| 나. 판단 (1) 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에서 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.’고 규정하고 있으므로, 원칙적으로 주택의 임대차는 임차인이 원하는 경우에는 2년의 기간으로 간주되어야 할 것이나, 같은 법 제11조에서는 ‘이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.’고 규정하고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우인지 여부가 이 사건의 쟁점이 된다 하겠다. (2) 그러므로 살피건대, 이 사건 임대차계약서(갑 제1호증)의 특약사항 제1항의 기재 즉, ‘임차인의 필요 요청에 의하여 작성된 단기 부동산 임대차 계약서이며 부동산 임대차보호법의 적용을 받지 아니한다.’는 기재에, 위에서 인정한 각 사실 즉, 피고는 이 사건 부동산에서 8년의 세월 동안 거주하여 온 점, 원고가 3회에 걸쳐서 임대차계약의 연장을 원하지 아니한다고 통보한 후 피고의 요청에 따라 6개월의 기간을 정하고 위 특약사항을 기재하여 이 사건 임대차계약서를 작성한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약은 새로운 임대차계약이 아니라 기존 임대차계약의 만료로 인한 건물명도 기한을 유예하는 합의의 일환으로 피고가 간청하는 6개월이라는 짧은 기간 동안 일시사용을 위한 임대차임을 계약서에 명백히 기재하기까지 하면서 체결한 계약에 불과하다고 보아야 할 것이고, 이와 달리 보아야 할 증거나 정황이 없다. (3) 그렇다면 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법 제11조 소정의 ‘일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우’에 해당한다 하겠으므로 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문이 적용되지 아니한다 할 것이다. |
| 다. 소결 따라서 이 사건 임대차계약 기간이 2년으로 간주되어야 한다는 피고의 주장은 받아들일 수 없다 |
| 일시사용을 위한 임대차에 해당하는 사례 (2) (2019가단5056612) |
| 가. 당사자들의 주장 원고는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었으므로 피고는 원고에게 이사건 부동산을 인도하고 이 사건 임대차기간 종료일 다음날인 2019. 2. 25.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 차임 월 150만 원 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고는, 주택임대차보호법상 2년 미만의 기간을 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주하므로, 이 사건 임대차계약의 임대차기간도 2년으로 인정되어야 하는바, 피고의 점유는 적법한 점유이고, 오히려 원고가 피고에게 주차시설을 사용하지 못하게 하였다고 주장한다. |
| 나. 판단 1) 이 사건 임대차기간의 만료 여부 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정하고 있으나, 한편 같은 법 제11조는 “이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있는바, 앞서 든 증거들 및 갑 제4 내지 6호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약서 상단에 “단기시설물사용 임대차계약서”라고 표시되어 있는 사실, 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 “1. 본 계약은 단기 사용을 목적으로 하는 임대차계약이므로 임차인은 주택임대차보호법을 주장하여 임대인에게 대항할 수 없다., 4. 계약기간 연장 : 월 사용금을 납입함으로써 자동연장된다. 단, 임대인의 부득이한 사정으로 연장되지 않을 수 있다.”라고 기재되어 있는 사실, 원고가 이 사건 임대차기간이 만료되기 전인 2019. 1. 24.경 피고에게 이 사건 임대차계약을 연장하거나 재계약을 하지 않겠다는 의사를 문자메시지로 통지한 사실, 원고가 이후에도 피고에게 이 사건 임대차기간이 종료되었으므로 이 사건 부동산을 인도해 달라는 취지의 통지를 한 사실 등을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 이 사건 임대차계약은 3개월이라는 단기간 동안 일시사용을 위하여 체결된 것이라고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 임대차는 주택임대차보호법 제11조의 일시사용을 위한 임대차로서 같은 법 제4조 제1항 본문은 적용되지 아니하므로, 이 사건 임대차기간은 3개월이라 할 것이고, 이 사건 임대차기간이 2년으로 연장된다는 피고의 주장은 이유 없다. 2) 이 사건 부동산의 인도의무 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 일시사용을 위한 임대차인바, 기간만료로서 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다. |
3. 묵시적 갱신, 계약갱신요구권 갱신의 경우
계약이 묵시적으로 갱신된 경우 또는 계약갱신요구권이 사용되어 갱신된 경우에는 임대차 계약기간을 2년으로 봅니다.
묵시적 갱신은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지가 없는 경우 전 임대차와 동일한 임대료 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보는 제도입니다. 다만, 2020년 12월 10 일 이전에 체결된 임대차계약의 경우 계약기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하여야 합니다.
| 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) |
| 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. |
| 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. |
4. 임대차 계약 중도해지가 가능한가?
임대차 계약기간 중 중도해지 가능여부는 갱신 방법에 따라 판단합니다. 임대인과 임차인이 갱신에 관하여 논의를 한 후 계약이 갱신하였다면 이는 합의갱신에 해당합니다. 이와 달리 논의가 없었다면 묵시적 갱신에 해당합니다.
| 합의 갱신 | 묵시 갱신 |
| 계약종료 2개월 전 임대인과 임차인 간 전화통화, 서면, 문자 등 임대차 계약 갱신에 관하여 논의한 내역을 확인하여야 합니다. 합의한 계약기간은 준수하여야 하는 것이 원칙입니다. 중도 해지를 위해서는 합의가 필요합니다. | 계약종료 2개월 전 임대인과 임차인 간 임대차 계약의 갱신에 대해 논의한 내역이 없고, 임대인이 갱신거절 의사를 밝히지 않은 경우 입니다. 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그러나 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. |
합의, 묵시적 갱신은 갱신요구권 사용에 따른 갱신이 아니므로 계약 종료 후 1회의 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.