1. 추가공사란?
추가공사란 공사도급계약 체결 당시 약정한 공사의 범위를 넘어서 추가로 시행하게 되는 공사를 말합니다.
당초 공사와 동일성을 유지하면서 양적으로 공사 범위를 늘리는 경우, 당초 공사의 동일성을 넘어서 다른 공정의 공사까지 시공하는 경우 등도 추가공사에 포함될 수 있습니다.
공사의 범위에는 변화가 없으나 고급 자재를 사용하여 공사를 하는 등 공사가액이 높아진 경우도 넓은 의미의 추가공사로 볼 수 있습니다.
건설 하도급에서 발생하는 이러한 추가공사와 관련한 분쟁이 많습니다. 예를 들면 추가 공사대금 지급에 관한 분쟁입니다. 원수급 사업자가 주장하는 추가 공사의 내역과 범위, 대금이 하도급 업체와 다르기 때문에 이러한 이견으로 인한 분쟁이 소송까지 가는 경우가 많이 있습니다,
통상 단가계약이나 실비정산계약을 체결한 경우에는 실제로 추가공사가 있었다면 증가된 물량만큼 추가공사 대금을 지급할 수 있습니다.
2. 추가공사대금 지급의 원칙은?
건설공사도급계약은 대부분 총 공사대금을 정해둔 정액도급계약인 경우가 많습니다.
이러한 총액계약의 경우에는 수급인이 예상하지 못한 사정으로 공사물량이 많아졌다거나 자재수급의 어려움, 인건비의 증가 등 공사비가 추가로 투입될 사정이 발생하였다고 하더라도, 원칙적으로 추가공사대금의 지급을 청구할 수 없습니다.
총액계약을 체결한 경우 수급인의 추가공사대금채권이 인정되기 위해서는 도급인과 수급인 사이에 추가공사의 시행 및 그 대금지급에 관한 별도의 약정이 있어야 인정될 수 있습니다.
3. 추가공사 약정이 있었는지에 대한 판단은?
공사현장에서 추가공사약정이 서면화되지 않은 경우가 많습니다. 당초의 계약 내용과 달리 공사가 이루어진 경우에 이것이 ‘추가공사’인지, 아니면 ‘당초 약정한 공사의 시공을 위해서 반드시 선행되어야 할 것이거나 당연히 시공되어야 할 내용’ 또는 ‘단순한 시공방법의 변경’에 불과한 것인지 문제되는 경우가 많습니다.
이로 인하여 수급인이 추가 공사가 이루어진 것이라고 주장하는 경우 원래 계약상 공사의 범위를 넘은 공사인지, 공사의 범위 내의 공사인지 애매한 경우가 많습니다.
공사도급계약의 목적, 수급인이 추가공사를 하게 된 경위, 당초의 공사도급계약 의 내용과 추가공사의 내용, 물량내역서나 산출내역서와의 비교, 도급인의 지시 또는 묵시적 합의 여부 등 제반 사정을 종합하여, 추가된 공사가 당초 계약의 범위에 포함 되어 있다고 보기 어려운 경우에는 추가공사대금이 인정될 수 있습니다.
| 추가공사대금 채권의 발생을 부정한 사례 |
1. 사실관계 1)원고는 2011. 7. 7. 피고와 사이에 대금 1,372,000,000원에 서울 서대문구 C 소재 지하2층 지상4층의 고시원을 신축하는 공사 도급계약을 체결함. 2)해당 건물은 2012. 9. 6. 사용승인을 받음. 3)원고와 피고는 2012. 9. 21. “지하의 증가된 공간을 방으로 만들어 28개로 만들고, 가구, 싱크개수대, 침대를 추가한다. 공사계약금액 1,372,000,000원에서 기 지급액 1,189,500,000원의 잔금과 추가공사비와 관련하여, 원고가 피고에게 330,000,000원을 지급한다. 더는 추가공사가 발생하더라도 이 금액 내에서 마무리한다. 공사완료는 입주 청소 및 모든 인테리어와 가구·가전이 입고된 상태를 말한다.”고 합의함. 4)원고는 이 사건 약정금 3억 3,000만원 외에도 샤시, 석재, 싱크대, 미장, 도배, 페인트 등 6,380만원에 대한 추가공사를 하였고, 피고는 원고에게 1억 8,800만원, 원고의 하도급업자에게 직접 1억 2,333만원 합계 3억 1,133만원을 지급하였던바, 피고는 원고에게 잔대금 8,247만원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장함. |
2. 판단 이 사건 약정 외에도 6,380만원의 추가공사 약정이 있었는지 여부에 관하여 보건대, 1)이 사건 약정에서 “더는 추가공사가 발생하더라도 이 금액 내에서 마무리한다.”고 합의하였던 점, 2)원고가 주장하는 공사내용은 샤시, 석재, 싱크대, 미장 등인바, 이 사건 약정상 인테리어와 가구·가전의 입고까지 본래 공사내용으로 삼았던 사정에 비추어 위 공사내용은 본래 공사내용에 포함됨이 상당하고 추가계약을 맺을 만한 내용으로 보기 어려운 점, 3)준공검사 이후 이루어진 이 사건 약정 외에 다시 추가로 공사약정을 할 만한 사정이 보이지 않는 점 등을 고려할 때, 이 사건 약정 외에 추가공사가 있었음을 인정하기 어렵다. 판사 김형원 |
만약에 건축주가 공사가 제대로 이루어지지 않았다는 주장을 하는 경우 수급인은 공사가 계약서, 견적서, 설계도에 따라 정확하게 시공이 되었고 또한 추가 공사대금을 청구하기 위해서는 발주자의 추가 공사 요청과 추가 공사대금 지급에 관한 약정이 있다는 사실과 견적서 및 설계도 이상의 공사가 시공되었다는 사실을 입증하야 합니다.
견적서나 내역서, 설계도 등이 구체적으로 기재되어 있다면, 그 내역과 실질적으로 시공된 내역에 관한 자료를 비교하여 명확하게 제시하여야 합니다. 추가 공사의 요구 및 대금의 약정에 관하여는 발주자가 추가 공사를 요구하였다는 사실을 보여줄 수 있는 서면, 통화 녹음, 관계자의 확인서 등으로 증명할 수 있습니다.