디벨로퍼의 개발 영역이 획일적인 아파트에서 다양한 부문으로 확대되고 전문화되고 있다. 그 중 하나가 리조트 개발이다. 소득과 여가시간 증대로 레저욕구가 확대되는 가운데 소비가 양적에서 질적으로 변하며 리조트도 고급화되는 추세다. 2000년대 초반 일본의 골프장과 리조트는 줄줄이 도산했지만 ‘럭셔리 리조트’를 핵심 전략으로 삼은 ‘리조트 트러스트’만은 2000년 이후 한번도 가입자가 줄지 않고 매년 성장해 왔다.
고급 리조트일수록 불황이나 비수기의 영향을 받지 않는다. 일본의 고급 리조트의 객단가는 금융위기 이후에도 꾸준히 상승하고 있다. 일본의 고급 리조트 산업은 베이비붐 세대로 적극적인 시니어 계층인 ‘단카이 세대(1947~1949년 출생, 인구의 5.4%)’가 견인했다.
한국도 노령화가 빨라지고 있으며 이제 60대로 접어든 베이비붐 세대(총 인구의 14.9%)가 고급 리조트 시장의 주체로 부상하고 있다. 일본에 비해 주요 소득원이 공적연금 대신 자녀지원이고 평균 소득이 크게 낮다는 단점이 있지만 핵심 부유층의 소득 수준은 일본 못지 않다.
한국의 리조트 산업 규모는 일본의 1/3인 1조원에 불과하지만 성장성이 높다. 최근 5년간 한국 리조트 산업은 변화는 10여개의 고급 리조트가 신축되며 소수를 위한 고급 회원제클럽 리조트의 태동기라는 변화를 맞고 있다. 고급 리조트의 특징은 일반에게 개방하지않고 철저하게 회원제로 운영된다. 더불어 과거 리조트나 골프장을 분양할 때 주를 이뤘던 회원권 분양 방식에서 등기제 매출 방식으로 전환되고 있다. 참고로 일본은 대부분이 등기제 매출 방식이다.
회원권 분양은 소유권은 회사가 가지면서 회원에게 사용자격인 회원권을 판매하는 형태로 탈퇴를 원하면 입회비를 반납해준다. 회원권 자체가 무이자 부채지만 회원권 분양자체로는 실적에 도움은 되지 않는다. 회원제 분양 대금이 손익이 아니라 무이자 부채로 인식되기 때문이다. 대신 리조트나 골프장 운영을 통한 수익만 유입됐다. 그러나 등기제 분양은 아파트 분양처럼 소유권을 분양자에게 넘겨주는 자산 이전 방식이다. 따라서 분양대금이 고스란히 기업 손익으로 반영되고 입회비 반환의 리스크가 없다.
한국 리조트산업의 고급화는 이제 시작이라 향후 차별적 전략을 구사하는 리조트 디벨로퍼에서 성장의 기회를 찾을 수 있을 것이다. 리조트개발은 초기 투자가 크기 때문에 경험과 자본이 중요하다. 또 수요가 불확실하므로 지속적인 추가 투자가 필요하며 운영 역량이 동반돼야 한다.
이번 주택시장 회복 사이클에서 새롭게 주목 받은 그룹은 지방 거점의 중견 건설사들이다. 이들은 자체사업을 통해 이익과 재무비율이 크게 개선됐으며 다수의 성공 경험을 바탕으로 수도권으로 진출하고 있다. 과거 주택 호황기에는 중소형 건설사들이 무분별한 PF 레버리지를 이용한 양적 공급에 치중했었다면, 금융위기 이후에는 시장 정화와 함께 경쟁력있는 중견사만 살아남았다.
출처: 부동산 패러다임, 짓는 시대에서 개발과 재생의 시대로 전환, 자투리 경제, 박영석