건축물의 하자를 판단하기 위하여는 설계도서의 해석 및 기준에 따라야 합니다. 설계도서에는 준공도면, 공사시방서, 부대자료 등이 있습니다. 자료가 많으므로 최대한 관련된 자료를 면밀히 검토하여 하자 여부를 판단하여야 합니다.
하자를 판단하는 경우 관련 법령과 대법원 판례를 기준으로 판단하여야 합니다. 그렇지 않은 하자 판정 결과는 자의적인 것이 됩니다. 결국 신뢰도가 매우 떨어집니다.
1. 건설감정실무지침상 설계도서의 해석 및 기준
원칙
건축물의 설계도서 해석의 우선 순위에 있어서 일반적으로 표준시방서보다 공사시방서(특별시방서)가 우위에 있습니다.
예외
(1) 중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준에 대해서는 공사시방서(특별시방서)에 기재되어 있지 아니하거나,
(2) 표준시방서보다 공사시방서(특별시방서)의 기재가 더 낮은 수준인 경우
건설기술진흥법 시행규칙 제40조의 취지에 따라 표준시방서의 시공기준을 우선 적용하여 해석합니다.
2. 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준상 설계도서의 해석 및 기준
제5조(적용순위)
① 하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정을 할 때에 설계도서 등에 내용이 없거나 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 하자 여부를 판정한다.
1. 주택공급계약서
2. 견본주택
3. 계약자 배포용 분양책자(Catalog)
4. 특별(공사)시방서
5. 설계도면
6. 일반시방서ㆍ표준시방서
7. 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서
② 제1항제5호에 따른 설계도면의 평면도ㆍ입면도ㆍ단면도ㆍ구조도ㆍ상세도 및 재료마감표 등의 도면 간에 서로 일치하지 아니할 때에는 규격ㆍ재료 등을 상세하게 또는 명확하게 기재한 도면을 적용한다.
③ 설계도서 등에 명기된 제품 및 자재에 비하여 상향 시공된 시설에 하자가 발생하여 교체하거나 보수하는 경우에는 그 상향 시공된 제품을 기준으로 하자 여부를 판정한다. 다만, 조경공사의 경우에는 설계도서에 명기된 조경수의 수종 및 규격을 기준으로 한다.
3. 주택법
제60조(견본주택의 건축기준)
① 사업주체가 주택의 판매촉진을 위하여 견본주택을 건설하려는 경우 견본주택의 내부에 사용하는 마감자재 및 가구는 제15조에 따른 사업계획승인의 내용과 같은 것으로 시공ㆍ설치하여야 한다.
② 사업주체는 견본주택의 내부에 사용하는 마감자재를 제15조에 따른 사업계획승인 또는 마감자재 목록표와 다른 마감자재로 설치하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 일반인이 그 해당 사항을 알 수 있도록 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 공급가격을 표시하여야 한다.
1. 분양가격에 포함되지 아니하는 품목을 견본주택에 전시하는 경우
2. 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 경우
③ 견본주택에는 마감자재 목록표와 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 서류 중 평면도와 시방서(示方書)를 갖춰 두어야 하며, 견본주택의 배치ㆍ구조 및 유지관리 등은 국토교통부령으로 정하는 기준에 맞아야 한다.
4. 대법원 판례
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은
(1) 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나
(2) 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고,
하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다.
사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한,
아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당합니다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.
5. 건설실무상 설계도서의 변경
건설실무에서는 통상 공사시방서 및 설계도면에서 표준시방서 등 보다 나은 공법이나 특별한 공법이 적용될 때, 별도의 공사시방서 및 설계도면을 작성하여야 합니다. 또한 이에 대하여 건축주 및 사업승인권자의 승인을 얻어야 합니다.
