1. 기획부동산이란?
기획부동산이란 언론에서 부동산투기 및 사기와 관련한 보도를 하면서 ‘기획부동산 이란 ’ 용어를 사용한 것이 통용되면서 만들어진 용어입니다.
개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 파는 행위입니다. 이러한 기획부동산으로 인하여 수많은 피해자를 양산할 뿐만 아니라 각종 법적 분쟁을 야기하여 엄청난 행정적 사법적 , 낭비를 초래되고 있습니다.
| 기획부동산 사기로 징역 1년 4개월에 처해진 사례 |
1) 피고인은 피고인의 동생인 D가 대표이사로 있는 주식회사 E이 추진 중이던 세종시 F 소재 토지를 매수하여 이를 분할하여 처분하는 이른바 ‘기획부동산’ 사업과 관련하여 자금조달을 담당하여 옴. 2) 피고인과 돈 거래를 해오던 피해자 G이, H에게 3억 5,000만 원을 빌려주고 이를 받지 못하여 H와 사이에 벌어진 분쟁의 해결을 피고인에게 요청함. 3) 이에 피고인의 중재로 2013. 11.경 1이 H의 3억 5,000만 원의 채무를 대위지급하고, H 소유의 경기 가평군 소재 2필지의 토지에 관하여 E을 채무자로, 채권최고액을 3억 7,500만 원으로 하는 I 명의 근저당권설정등기를 마치는 우회적인 방법으로 피해자와 H 사이의 위 분쟁이 해결됨. 4) 이에 피고인은 피해자에게 자신의 기획부동산 사업에 대한 투자 또는 자금대여를 요청함. 5) 한편, E은 2013. 10.경 세종시 J 외 4필지를 5억 원으로 매수하기로 하고 같은 달 25. 위 토지의 소유자에게 매매대금으로 5,000만 원을 송금하였으나 나머지 매매대금 및 피고인의 기획부동산 사업에 투입된 텔러들에게 지급하여야 할 비용을 포함한 영업비용 조달에 어려움을 겪었음. 6) 실제로 기획부동산 사업의 경우 총 매출에 비해 막대한 영업비용이 소요되는데다가 예상치 못한 분쟁해결 비용이 소요되는 등 사업의 성공가능성이 매우 희박하기 때문에 피고인이 피해자로부터 금원을 투자받거나 차용하더라도 그 투자수익금 또는 차용금의 지급가능성 역시 매우 희박하였고, 2009년도부 티 기획부동산 사업을 해오던 피고인도 이러한 사정에 대하여 알고 있었음. 7) 피고인은, 2013. 11. 5. 서울 강남구 역삼동 소재 주식회사 용신도시개발 사무실에서, 피해자에게 피해자와 H 사이의 위 분쟁을 해결해주었으니 자신의 기획부동산 사업에 투자해줄 것을 요청하면서 투자를 해주면 사업종료 후에 투자원금 및 수익금을 지급해주고, 매월 1,000만 원을 지급하겠다고 제의함. 8) 이에 피고인으로부터 투자원금 및 수익금을 지급받는 한편 매월 1,000만 원을 지급받을 것으로 믿은 피해자는 같은 날 3,000만 원을 E 명의 계좌로 송금하고, 다음날인 2013. 11. 6. 같은 계좌로 2억 원을 송금함. 9) 피고인은, 2013. 11. 12. 위 같은 장소에서, 피해자와 H 사이의 위 분쟁과 관련하여 I으로부터 받은 1억 원을 피해자에게 송금하면서, 피해자에게 1억 원을 다시 투자해 주면 그 돈으로 위 J 등 토지의 잔금을 지급하겠다고 하고 투자원금과 수익금도 지급하겠다고 하는 한편, 당시 위 기획부동산 사업과 별도로 추진 중이던 고양시 일산동구 K 소재 토지를 담보로 제공하겠다는 취지로 말함. 10) 그러나 당시 피고인으로서는 피고인의 채권자인 L으로부터 잔존채무 1억 원을 변제하라는 독촉을 받고 있었기 때문에 이를 L에게 변제할 생각이었고, 더 나아가 위 K 토지와 관련하여서는 2013. 10. 1. 이를 포함한 그 일대 토지를 그 처분권자인 주식회사 썬앤쉴드개발로부터 매수하기로 하는 협약을 체결하기는 하였지만 매도인 측 사정으로 무산되어 위 토지를 피해자에게 담보로 제공할 의사나 능력이 없었을 뿐 아니라 투자원금 및 수익금을 지급할 의사나 능력이 없었음. 11) 이에 자신이 빌려준 돈이 위 J 등 토지의 매매대금으로 사용되는 것이고, 위 K 토지를 담보로 제공받으며, 나아가 투자원금 및 수익금을 지급받을 수 있을 것이라고 믿은 피해자는 2013. 11. 12. E 명의 계좌로 1억 원을 송금함. 12) 피고인은, 2013. 12. 30. 위 같은 장소에서, 피해자에게 자신의 기획부동산 사업과 관련하여 직원들 급여와 시재가 밀려 있으니 투자를 더해 달라고 함. 계속하여 피고인은, 2014. 2. 10. 피해자에게, E의 자금이 부족하니 도와 달라고 함. 13) 이에 피고인으로부터 투자원금과 수익금을 지급받을 것으로 믿은 피해자는 2013. 12. 30. E 명의 계좌로 3,000만 원을 송금하고, 2014. 2. 10. 같은 계좌로 3,000만 원을 송금함. 그러나 앞서 본 바와 같은 사정으로 인하여 피해자에게 그 투자원금 및 수익금을 지급할 의사나 능력이 없었음. 2016고단2398 검사서정식(기소), 이선기(공판) 판사 강성훈 |
2. 기획부동산 운영체계
본점 지점 그 밖의 계열사 등의 프랜차이즈와 유사한 구조로 전국에 퍼져 있습니다.
본점은 공인중개사 법무사 세무사 등과 연계하여 총괄 지휘 지점은 직원을 모집하여 토지를 분양합니다. 이들은 전국 단위로 조직적으로 운영합니다.
3. 기획부동산 투기유형
(1) 기획부동산 등 기업형 투기
막대한 자금력이 있는 전주(錢主)가 기획부동산 업체를 설립한 후 직원 또는 현지인 명의를 빌리거나 증여로 가장하는 등 부정한 방법으로 소 유권을 취득합니다.
임야, 농지를 미등기로 매수한 다음 다수의 필지로 분할하여 불특정 다수인을 상대로 곧 개발되어 지가가 급상승할 지역인 것처럼 속여 고가에 매각하여 전매차익을 취득하면서 탈세를 자행합니다.
대부분 기획부동산업체는 실제 전주가 바지를 내세워 여러개의 기획부동산 회사를 설립합니다. 또한 업체의 상호를 수시로 바꾸는 방법으로 배후에서 업체를 조종하면서 세무당국 등의 추적을 어렵게 하고 장부를 은닉하여 수사에 대비하는 수법을 사용하고 있으므로 유의하여야 합니다.
(2) 미등기 전매
전문투기꾼들이 토지거래허가 또는 조세부과를 피하기 위하여 미등기로 부동산을 매수하여 전매합니다.
또는 투기꾼들 간에 미등기 전매를 되풀이 하면서 가격을 폭등시킨후 매각하여 막대한 이득을 취합니다.
(3) 증여 또는 신탁 가장
토지거래허가구역 내 토지를 매매하면서 허가요건을 피하기 위하여 증여나 신탁으로 가장합니다.
이후 증여 또는 신탁 계약서를 작성하여 검인을 받은 다음 등기원인을 허위기재하여 소유권이전등기를 경료합니다.
부동산중개업자 등 전문직업인의 적극적인 권유, 알선 등으로 인해 위 미등기 전매와 함께 가장 보편적으로 사용되는 부동산 투기의 한 방법입니다.
(4) 차명 거래 등 부동산실명법 위반
토지거래허가제를 피하기 위하여 현지인 명의로 부동산 매입하는 방법입니다.
기획부동산 업체나 전문투기꾼들이 대규모로 토지 등을 매입할 때 허가 요건을 갖춘 현지인들 명의를 주로 사용하고 허위의 농업경영계획서를 작성하는 등 부정한 방법으로 농지취득자격증명서를 교부받아 농지를 매입하는 수법이 전형적입니다.