1. 시공사의 담보책임
○ 집합건물법 제9조 제2항에 따르면 시공자가 분양자에 부담하는 담보책임에 관하여 특별한 규정 있는 경우에는 시공사는 그 법률이 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 담보책임을 부담하는 것입니다.
○ 시공사와 시행사인 분양자간의 법률관계를 규율하는 건설산업기본법에 따라 피고 시공사의 책임이 규율됩니다.
2. 하자담보 책임기간 (=제척기간)
○ 건설산업기본법 제28조 및 동법 시행령 제30조상의 하자담보책임에 성질에 관하여 서울중앙지방법원 2018. 1. 18. 선고 2015가합529954 판결은 건설산업기본법 제28조 제1항에 규정된 하자담보 책임기간은 제척기간으로서의 법적 성질을 가지고 있다고 판단하였습니다.
○ 그러므로 해당 건물의 사용승인일로부터 5년이 경과한 후에 도급인이 1년차 내지 5년차 하자에 대하여 제기한 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 모두 기각하는 판결을 선고하여야 합니다.
3. 시공사의 하자담보책임 소멸
○ 이러한 판례의 취지에 비추어 보면, 만약 사용검사일 이후 4년 8개월이 지날 때까지 시행사가 직접 또는 적법한 권리자가 시행사를 대위하여 시공사를 상대로 위와 같은 권리를 행사한 사실이 없으면 시공사의 4년차 이하 하자담보책임은 소멸합니다.
4. 기타 하자
○ 기타 하자의 경우도, 건설산업기본법 제28조 제1항, 동법 시행령 제30조 별표 4에 따른 요건이 주장, 입증되어야 합니다.
○ ① 피고의 공사상 잘못이 있을 것, ② 그로 인하여 현재 건설산업기본법에서 정하는 유형의 하자가 발생하였을 것, ③ 나아가 그 하자로 인하여 기능상, 안전상, 미관상 문제가 발생하였을 것, ④ 각 하자가 공종별로 건설산업기본법 제28조 제1항, 동법 시행령 제30조 별표 4에서 정하는 기간 내에 발생한 사정 등
**집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
제9조(담보책임)
① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.
건설산업기본법
제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임)
① 수급인은 발주자에 대하여 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.
1. 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조, 그 밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우: 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 10년
2. 제1호 이외의 구조로 된 것인 경우: 건설공사 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 5년
② 수급인은 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여는 제1항에도 불구하고 담보책임이 없다.
1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인한 경우
2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력(構造耐力)을 초과하여 사용한 경우
③ 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다.
④ 하수급인의 하자담보책임에 대하여는 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 이 경우 “수급인”은 “하수급인”으로, “발주자”는 “수급인”으로, “건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날”은 “하수급인이 시공한 건설공사의 완공일 또는 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날과 제37조제2항에 따라 수급인이 목적물을 인수한 날 중에서 먼저 도래한 날”로 본다.
건설산업기본법 시행령
제30조(하자담보책임기간)
①법 제28조제1항의 규정에 의한 공사의 종류별 하자담보책임기간은 별표 4와 같다. <
② 법 제28조제3항 단서에 따라 건설공사의 하자담보책임기간을 도급계약에서 특별히 따로 정할 경우에는 도급계약서에 다음 각 호의 사항을 알 수 있도록 명시하여야 한다.
1. 따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유
2. 따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료
건설산업기본법 시행령 [별표 4]
| 14. 건축 | ①대형공공성 건축물(공동주택, 종합병원, 관광숙박시설, 문화 및 집회시설, 대규모 점포와 16층 이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽 | 10년 |
| ②대형공공성 건축물 중 기둥 및 내력벽 외의 구조상 주요부분과 ① 외의 건축물 중 구조상 주요부분 | 5년 | |
| ③건축물 중 ①ㆍ②와 제15호의 전문공사를 제외한 기타부분 | 1년 |